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ERBBAURECHT

EIN BEWÄHRTES INSTRUMENT

Das deutsche Erbbaurecht ist ein bewährtes und gängiges Instrument, das es seit über 100 Jahren gibt. Das Prinzip ist einfach: Ein Grundstück und das darauf stehende Gebäude werden in zwei selbstständige Eigentumsrechte aufgeteilt.  Kommunen, kirchliche und auch öffentliche Einrichtungen sind traditionelle Anwender des Erbbaurechts, mit dem sie ihre Grundstücke gegen Entgelt für Bebauungen zur Verfügung stellen. Städte und Gemeinden nutzen diese Vorgehensweise beispielsweise, um den öffentlichen Wohnungsbau zu stärken oder um Spekulationen mit Grund und Boden entgegenzuwirken.  Bei den Grundstücken in der Agnes-Karll-Straße ist die Caritas-Stiftung Deutschland Stiftung des Deutschen Caritasverbandes Freiburg i.Br. Grundstückseigentümer und damit Erbbaurechtsgeber.

KOSTENBLOCK DES GRUNDSTÜCKSKAUF ENTFÄLLT

Der Erbbaunehmer, der das Gebäude errichtet und besitzt, spart durch die Erbpacht Kosten. Da kein Grundstück erworben werden muss, ist die kurzfristige finanzielle Belastung sehr viel geringer. Quartier Hohenlind ist dabei keine Ausnahme oder ein Sonderfall: Fünf Prozent der bundesweit etwa 19 Millionen Wohnimmobilien befinden sich auf einem Erbbaugrundstück. Die Erbbaunehmer haben dabei das Recht erworben, das Grundstück gegen jährliche Zinszahlungen zu nutzen und dort ein Haus zu bauen. Festgelegt wird das in einem notariell beurkundeten Vertrag.

VEREINBARUNG IM ERBBAURECHTSVERTRAG

Neben der Laufzeit und der Höhe des Erbbauzinses enthält der Erbbaurechtsvertrag Regelungen und Vereinbarungen zu Art und Umfang der Nutzungsrechte und Zustimmungsvorbehalte des Grundstückseigentümers bei bestimmten Verfügungen.

 

Die Höhe des Erbbauzinses ist vom Standort, der Qualität sowie vom Entwicklungsstand und -potential des Grundstücks abhängig. In der Regel wird der Erbbauzins anhand eines Prozentsatzes des bei Abschluss aktuellen Bodenwerts zu Beginn der Laufzeit festgelegt. In der Praxis liegt dieser zwischen 2 % und 6 %. Zudem wird eine Anpassungsklausel vereinbart. Die Anpassung ist z. B. an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Der Gesetzgeber sieht bei wohnwirtschaftlich genutzten Grundstücken eine Anpassung nicht häufiger als alle drei Jahre vor. Ebenso gehören Regelungen zu der Beendigung und der Abwicklung des Erbbaurechts bei Zeitablauf oder bei Heimfall in den Vertrag.

 

Neben den Bau-, Bauneben- und Instandhaltungskosten trägt der Gebäudeeigentümer, wie beim Grundstückskauf, alle einmaligen Lasten wie die Notargebühren, Grunderwerbsteuer, anteilige und künftige Erschließungskosten sowie alle wiederkehrenden öffentlichen und privatrechtlichen Kosten. Eine Provision fällt für den Erbbauberechtigten bei diesem Angebot nicht an.

TRENNUNG VON GRUNDSTÜCK UND GEBÄUDE

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Da beim Erbbaurecht die übliche Rechtseinheit von Grund und Boden mit dem darauf stehenden Gebäude während der Laufzeit des Erbbaurechts aufgehoben wird, ist das Gebäude nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.

Zur Begründung ist ein notariell beurkundeter Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer erforderlich. Das Erbbaurecht erhält ein eigenes Grundbuch (Erbbaugrundbuch), in dem alle grundstücksgleichen Rechte und Belastungen eingetragen werden. Dem Gebäudeeigentümer wird ein Nutzungsrecht am Grundstück gegen Zahlung eines i.d.R. jährlichen Erbbauzinses für eine bestimmte Laufzeit eingeräumt. Der Erbbauberechtigte erhält damit eine eigentümerähnliche Stellung und darf das Erbbaurecht entsprechend weiterveräußern, grundpfandrechtlich belasten, die Immobilie selbst nutzen oder vermieten. Sofern der Erbbaurechtsvertrag nicht verlängert wird, erlischt das Erbbaurecht am Ende der Laufzeit. Es kann auch schon vorher durch sogenannten Heimfall enden – etwa bei Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Erbbaurechtsnehmer. In beiden Fällen fällt gemäß BGB mit dem Recht an Grund und Boden auch das Recht an sämtlichen baulichen Anlagen auf dem Grundstück an den Erbbaurechtsgeber zurück. Das Erbbaurechtsgesetz schreibt hierzu fest, dass dem Erbbauberechtigten eine angemessene Entschädigung für das Bauwerk zu leisten ist. 

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LAUFZEIT UND RESTLAUFZEIT DES ERBBAUVERTRAGS

Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages wird bei den angebotenen Grundstücken mit 75 Jahren vereinbart

RÜCKFALLREGELUNG UND ENTSCHÄDIGUNGSKLAUSEL 

Geht das Recht an Grund und Boden und an sämtlichen auf diesem aufstehenden baulichen Anlagen mit Ablauf des Erbbaurechts an den Erbbaurechtsgeber zurück, ist der (ehemalige) Erbbaurechtsnehmer hierfür in der Regel zu entschädigen. Die Höhe der Entschädigung sind im Erbbaurechtsvertrag niedergeschrieben.

HÖHE DES ERBBAUZINSES

Sofern der Zins, der grundsätzlich frei verhandelbar ist, sich an den lokalen Marktgegebenheiten orientiert, liegt er in der Praxis in einer Spanne zwischen 2 % - 6 % des Grundstückswerts (in Abhängigkeit von der Nutzungsart). 

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In vielen Kommunen wird die Zinshöhe als politisches Instrument zur Steuerung der Stadtentwicklung genutzt.  In dem hier angebotenen Erbbaurechtsvertrag ist der Erbbauzins mit 4 % vereinbart. 

Wesentliche Merkmale des angebotenen Erbbaurechtsvertrages:

  •  Laufzeit 75 Jahre

  • Berechtigt/ verpflichtet zur Bebauung mit einem frei stehenden Einfamilienhaus oder einer Doppelhaushälfte sowie Garage, Carport oder Stellplatz

  • Zu bebauen innerhalb von 4 Jahren, Bauantragsstellung innerhalb von 1 Jahr nach Besitzübergang

  • Nutzung ausschließlich zu Wohnzwecken und freiberuflichen Tätigkeiten mit geringem Publikumsverkehr

  • Erbbauzins jährlich fällig, kann in 12 gleichen Monatsraten geleistet werden

  • Der Erbbauzins beträgt 4 % und ist indexiert

  • Die Grundstücke sind erschlossen

  • Im Rahmen der Erschließung ist der Erbbauberechtigte für 10 Jahre verpflichtet Kabelfernsehen über NetCologne zu beziehen

  •  Ebenso ist er für 20 Jahre verpflichtet einen Wärmelieferungsvertrag mit der Firma DETEC abzuschließen

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